解决旧金山的住房负担危机

政策如何改变旧金山住房成本负担家庭的数量

旧金山的住房负担能力已经达到了危机点. 自从大萧条以来,租金和房价一直在上升, 为了缓解这个城市的负担能力问题,一直不乏政策建议. 这一分析首次对这些建议进行了评估,并使用了一致和全面的方法来衡量它们对个人和家庭负担能力的影响.

帮助决策者专注于房地产危机的真正解决方案, 这份报告列出了20项与住房相关的州和地方政策并分析了它们对净负担能力的影响, 以住房成本收入比高于或低于30%的家庭数量衡量.

 

从这一分析中,政策制定者可以得出三个关键结论, 意见领袖, 感兴趣的公众应该记住:

1. 政策问题

随着旧金山创造就业机会和经济增长速度超过全国平均水平,该市的住房需求继续加剧. 从2009年到2015年,这个城市的就业人数增加了123000人,增长了22%. 2015年,旧金山大都会地区的国内生产总值增长了4.1%,而其他U.S. 地铁平均2.5%的增长. 而需求一直是这个城市高房价的主要原因, 我们表明,州和地方的住房政策也对负担能力有相当大的影响. 奥巴马政府呼吁为工薪家庭提供经济适用房的住房政策的重要性. 它最近发布了一个主要旨在打破新住房建设障碍的工具包.

2. 建设各类住房仍是减轻住房成本负担的最佳途径

增加住房供应, 通过完成大型规划住房开发或减少创建新住宅的行政障碍, 推动了购买力的最大增长. 这些政策会产生立竿见影的影响,而且这种影响会随着时间的推移而增长. 我们估计,加快完成四个主要的计划住宅发展项目,可负担19个,154户家庭和简化地方住房审批将使15户家庭负担得起,763户家庭. 在两种情况下, 住房成本负担的减轻与整体价格的降低有关,这是由于供应的扩大以及低于市场价格的住房的创造.

3. 这不仅仅是增加供应的问题,对负担能力的整体影响也很重要

一些分析只关注供应对价格的影响, 另一些人只关注提供低于市价的住房,或关注人们从短期租赁或附属住宅单元中获得的收入. 政策的影响是无法理解的, 然而, 除非所有与负担能力有关的因素都被一并考虑:

  • 一项政策创造的住房供应类型至关重要. 单靠供应并不能帮助旧金山最脆弱的家庭. 明确以低于市场价格出租的单元,或设计上可负担的单元(例如.g., 微型单元)直接有助于降低居住在其中的家庭的住房费用负担. 租金管制型公寓是另一个通常低于市价的住房供应来源. 取消房租管制将使16222户家庭无法负担.
  • 必须考虑收入影响. 例如, 房屋共享可能会从长期租赁市场中移除一小部分单元, 但这种效应被大量从这些租赁中获得收入、因此自己能够负担得起的人所淹没. 禁止列出, 因此, 会是负的,产生1,旧金山增加了556户家庭的成本负担. 类似的, 使附属住宅单元(ADU)的建设为业主打开了租赁收入的机会,并通过创造新的住房供应和新的收入流提高了可承受性.
  • 一些旨在提高支付能力的政策产生了相反的效果. 要求市场利率发展包括一定比例低于市场利率的单位的做法是一种危险的游戏. 如果把这个比例设得过高,那么城市的总单位就会减少, 这就推高了每个人的成本. 旧金山的房地产市场足够强劲,可以维持这种对住房征税来生产住房的做法, 但是,即使将包含分区率提高到17%,也会造成2的住房成本负担,196户家庭.

缺乏住房负担能力导致的不仅仅是旧金山人将收入的高比例用于房租和抵押贷款. 它导致许多家庭被迫离开就业市场,去寻找经济适用房, 增加位移, 并通过延长通勤时间来影响环境. 衡量负担能力的一个更全面的指标还包括交通成本, 所以远离工作并不是一个好的解决方案.

 

政策选择可以在住房负担能力方面发挥关键作用. 我们已经确定了政策效益, 权衡, 以及意料之外的后果——在这个城市努力解决住房负担能力危机的时候,所有这些都应该被仔细考虑.

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