解决阿拉米达县的住房负担能力危机

政策如何影响阿拉梅达县住房成本负担家庭数量

阿拉米达县的住房负担能力已经到了危机关头. 自从大萧条以来,租金和房价一直在上升, 为了缓解该县的负担能力问题,一直不乏政策建议. 该分析使用一致和全面的方法来评估这些建议对个人和家庭的负担能力的影响.

作者

杰夫Bellisario,湾区委员会e世博游戏代理副所长

弥迦书温伯格, Ph.D.,湾区理事会e世博游戏代理所长

卡米拉中东和北非地区,湾区理事会e世博游戏代理高级研究分析师

Lanwei杨, Ph.D.经济学家、咨询

住房政策及其对负担能力的影响
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阿拉米达县住房成本负担家庭收入情况
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每年换工作vs. 阿拉米达县允许的住房单位
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执行概要

旧金山湾区的住房负担能力危机正在对我们的经济产生连锁反应. 租房者正在寻找远离经济中心的住房,以寻找负担得起的住房, 导致长时间, 耗时的通勤. 随着生活成本的上升,所有行业的企业都在努力吸引和留住工人. 就连现有的房主也眼睁睁地看着自己的子女和孙辈被赶出这个地区.

高房价负担主要落在低收入家庭身上. PolicyLink和南加州大学环境与区域公平项目最近的一份报告发现,一个有两个工人的家庭, 都在拿最低工资, 能负担得起海湾地区5%的中等市场租金吗. 的社区, 92%的人被认为拥有非常低的经济机会, 这将进一步抑制经济流动性,危及该地区未来的成功.

这份报告深入研究了可能改善或恶化阿拉米达县家庭住房负担能力的政策. 帮助决策者专注于房地产危机的真正解决方案, 我们编制了一份清单,列出了20项与住房相关的州和地方政策——有些已经实施,有些只是被考虑过——并分析了它们对净购买力的影响, 以住房成本收入比高于或低于30%的家庭数量衡量.

下面的分析使用了我们在2016年10月旧金山住房负担能力报告中使用的相同方法. 虽然地理位置不同,但结论大致相同:

1. 政策很重要.
需求一直是阿拉米达县房价高企的主要原因, 我们表明,地方住房政策也对可承受性有相当大的影响. 在奥克兰,减少停车要求可以让1339户家庭搬到一个更负担得起的地方. 奥克兰四个大型项目的快速完成将产生更大的影响2,967户家庭. 在光谱的另一端, 在Alameda Point上的失败意味着1,该县620户家庭生活负担不起. 全国范围内广泛的租金控制将对整个单位生产产生进一步的负面影响, 价格, 和affordability-10,在更严格的租金管制下,353户家庭将失去负担能力.

2. 建设各类住房仍是减轻住房成本负担的最佳途径.
才能真正解决住房负担能力危机, 该地区总体上需要更多的住房单元,以弥补几十年的生产不足,并满足目前和未来的需求. 我们分析的最有积极影响的住房政策, 那些明确专注于更快建设的项目是最有积极影响的. 例如, 在BART附近完成了面向交通运输的开发(提高了7,192个家庭)和执行区域住房目标(提高4个家庭的负担能力),494户)都将通过提供更多的住房而对县的负担能力产生重大的积极影响.

3. 仅靠供应无法帮助最脆弱的家庭.
明确以低于市场价格出租的单元,或设计上可负担的单元(例如.g., 微型单元或附属住宅单元)直接有助于降低居住在其中的家庭的住房成本负担. 除了, 2016年,选民在A1法案中批准了该县的保障性住房信托基金(Affordable Housing Trust Fund),该基金为低于市场价格的住房开发提供了4.25亿美元, 哪个会移动4,064户家庭变成了负担得起的住房成本负担.

4. 生产市场利率和经济适用房是密切相关的.
以减少贫困, 应对气候变化, 提高生活质量, 所有收入水平的人都需要更多的住房. 这有时被框定为市场价格和经济适用房之间的零和竞争. 但这些因素使市场定价的住房更加困难, 昂贵的, 耗时的是那些引领人们购买价格接近420美元的“经济适用房”的产品,000年生产. 最好的解决方案将市场价格和经济适用房的产量最大化.

5. 我们都是一条船上的.
解决住房负担能力危机不是奥克兰的问题,也不是伯克利的问题. 这是每个城市,每个社区的问题. 本报告评估了海沃德的政策, 城市联盟, 利弗莫尔, 弗里蒙特和其他地方可能对负担能力有积极或消极的影响. 最终, 这是一场需要在地区层面(甚至是国家层面)解决的危机,需要在所有9个县支持为所有收入水平的人建造住房. 在卡斯特罗谷的解决方案和奥克兰上城区的解决方案不一样, 这使得国家, 县, 而区域政策的制定更是提升最佳地方政策的关键途径. 每个司法管辖区都需要自己的计划,以帮助适应该地区的增长, 但每个城市也需要参与应对这一集体挑战.

如果这里分析的所有积极的住房政策都得到实施, 就在26日,000个家庭将搬进负担得起的住房 (约占阿拉梅达县住房负担人口的12%). 然而这些政策并不能完全解决阿拉米达县的住房负担能力问题, 我们确实发现,好的政策选择可以在住房负担能力方面发挥关键作用. 我们已经确定了政策效益, 权衡, 以及意料之外的后果——所有这些都应该在县城和城市努力解决住房负担能力危机时仔细考虑.

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