另一个难以忽视的真相

为了实现气候变化目标,加州必须消除可持续土地利用的障碍

加州在2006年通过了《e世博万达国际》(Global Warming Solutions Act),随后在2008年通过了支持该法案的《e世博游戏代理》(Sustainable Communities and Climate Protection Act),至今已有十年. 这些具有里程碑意义的立法, ab32和sb375, set goals for the reduction of greenhouse gases statewide and for improving the ways in which we plan our communities. 然而,加州并未达到其气候目标. 加州空气资源委员会(California Air Resources Board)最近的数据显示,该州未能达到1.2014年,0%的国家要求减排,远远落后于5个国家.要达到2050年的目标,就必须每年减少2%. 如果该州的温室气体排放水平继续保持目前的轨迹, 到2050年,将有超过50亿公吨的二氧化碳被排放——这相当于5700万辆乘用车去月球.

Authors

帕特里克Kallerman
e世博游戏代理,研究室主任
弥迦书温伯格博士
e世博游戏代理主席
加州正在为实现2030和2050年气候目标而努力
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就业增长加速,但住房建设滞后
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2000-2014年人口百分比变化
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高房价是加州贫困的主要原因
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加州未能实现其气候目标的主要原因之一是土地使用模式的蔓延,这主要是由当地的可持续生产障碍造成的, affordable, transit-oriented housing—especially near major job centers in the coastal communities of Los Angeles, San Diego, 以及旧金山湾区(这是本次分析的重点). 缺乏紧凑的发展已经导致了越来越多的蔓延, 内陆绿地的消费, 随着人们通勤上班的距离越来越远,交通和拥堵也会大幅增加. 由美国环境保护署(Environmental Protection Agency)部分资助的一系列研究发现,到2050年,紧凑型发展可以将车辆行驶里程减少20%至40%,并可将交通排放减少9%至15%.

如果该州的温室气体排放水平继续保持目前的轨迹, 到2050年,将有超过50亿公吨的二氧化碳被排放——这相当于5700万辆乘用车去月球.

交通运输是加州温室气体排放的最大来源,每年产生1.6亿吨二氧化碳, 也就是全州的36%. 这个比例在该州的沿海城市甚至更高. 在旧金山湾区,运输业占总排放量的40%,在洛杉矶地区占34%. 因此,减少运输部门的排放对于实现ab32中概述的气候目标至关重要.

除了对交通的影响和由此产生的温室气体排放, 住房供应不足是该州贫困的主要原因,也是影响所有收入水平的人的住房负担能力危机的主要原因. 住房供应不足有两个主要原因:

未能在优先发展区兴建楼宇 - s375的主要目标是通过在优先发展区域内的建设减少乘用车里程. Despite a goal of 80 percent the Bay Area was successful in locating only 54 percent of permitted housing units within PDAs. This situation prevails for a variety of reasons—most stemming from local policies—including high land costs, 审批程序延误, 开发费用, 和代码的要求.

将住房外包给远离就业中心的内陆地区 -沿海社区的高房价促使许多居民到更远的内陆地区寻找更实惠的住房. 在圣华金谷(圣华金 Valley),类似的住房价格是旧金山湾区(Bay Area)的三分之一. 作为一个结果, 自1990年以来,每天穿越北加州超级区域边界的通勤者数量增长了78%, 大部分的旅行都是开车.

加州不能再忽视另一个难以忽视的事实:它的气候目标正被阻碍填筑的土地使用法规所破坏, 而扩张仍然更容易,成本更低,因此增长更快. 该州必须立即改变全州范围内的土地使用控制,以促进加密开发,或者准备将努力转向超大区域增长规划,包括立即投资数千亿美元的基础设施,以支持大规模的跨地区通勤.

减少加州对气候变化的影响

从各方面来看,加州的经济都在蓬勃发展. 世界第六大经济体, 加州在就业增长方面处于全国领先地位,对世界上最具创新力的公司和希望与之共事的人才来说,它就像一块磁石. However, 加州炽热的经济加剧了住房和交通危机, 这也导致了人们对加州能否顺利实现其雄心勃勃的气候目标的担忧.

In 2006, 加州是世界上第12大温室气体排放国, despite having the highest energy efficiency standards in the nation and being a world leader in environmental regulation. 作为回应, 加州立法机关和州长阿诺德·施瓦辛格通过了第32号法案(AB 32), 《2006年加州全球变暖解决方案法案. 这项具有里程碑意义的立法重申了加州应对气候变化的承诺,即要求该州在2020年前大幅减少排放.

大会第32号法案的核心是要求到2020年将温室气体排放减少到1990年的水平. 与“一切照旧”的情况相比,这一减排大约相当于15%,要通过该州所有来源的排放量按比例减少来实现. Notably, the law also established what is known as a “cap-and-trade” system for managing the production of emissions by industry, 它包含了在保持经济强劲的同时实现这些目标的条款.

 

建立可持续的社区

为了完成ab32的目标, 需要大幅减少乘用车的排放, 占所有交通相关排放的70%,也是该州温室气体排放的最大来源. 认识到这, 加州议会通过了375号参议院法案(SB 375), 2008年的可持续社区和气候保护法案.

参议院的375号法案旨在通过协调区域层面的土地使用和交通政策来支持ab32的目标,从而通过减少车辆交通和拥堵来降低温室气体排放. 加州空气资源委员会(CARB)的任务是制定乘用车排放的区域减排目标, while the state’s Metropolitan Planning Organizations (MPOs) developed regional plans to achieve these reductions, 可持续发展社区策略(SCSs).

每个SCS的设计都是为了整合运输, housing, 以及区域层面的土地使用政策,以更好地定位工作和住房,以减少排放为目标. The establishment of Priority Development Areas (PDAs) is a central component for achieving this goal. 这些pda的目的是吸收一个地区内的大部分新住房建设, in turn, 引导该地区的交通投资,以更有效地为未来居民服务.

The Bay Area’s strategy—known as Plan Bay Area—projects that by 2040 the Bay Area will grow by over 2 million people, 增加100万个工作岗位, 建造了超过650座,000套住房. 该计划确定了近200个pda,旨在成为该地区未来住房和人口增长的重点. 为了达到加州的气候目标, 重要的是,大多数新住房应在确定的pda内建造.

实现雄心勃勃的减排目标

尽管雄心勃勃的目标, 加州和旧金山湾区在降低排放曲线方面只取得了有限的成功. In 2014, 该州的温室气体排放量下降了不到1%, 车辆行驶里程(VMT)增加, 超过了2007年的峰值. 在旧金山湾区行驶的车辆里程数也在向错误的方向行驶, 作为一个结果, 交通拥堵增加.

排放的缓慢减少部分是由于加州强劲的就业复苏, 再加上在住房生产方面的实力无法与之匹敌, 特别是在沿海地区,那里往往是就业中心. 从1980年到2010年的30年间, 全国大都市区的住房存量平均增加了54%, 而加州沿海城市的住房存量平均增加了32%. 旧金山和洛杉矶的住房水平更低, 只增加了他们整体住房储备的20%. 理想地区和就业中心的住宅供应不足,导致房价上涨,居民们将目光从中心城市转向偏远地区, 哪些地区往往是交通不便的地区.

这些趋势在旧金山湾区尤为明显, 该地区非凡的创造就业机会推动了美国最强劲的经济复苏,但却没有推动住房单元的平行增长. 2015年,湾区经济增加了13.3万个工作岗位,但只有1.6万套住房. 需求的激增和供应的匮乏导致房价飙升,那些没有自己房子的人越来越面临流离失所的风险. 旧金山湾区的房屋中位价现在是712美元,000, 自2009年以来增长了80%, 而且正在迅速接近经济衰退前729美元的峰值,000 in 2007. 该地区的拥堵也在加剧,从2010年到2014年上升了33%. 旧金山湾区现在在交通延误小时数和人均拥堵成本方面与洛杉矶不相上下,仅次于华盛顿特区, 全国最拥挤的地区. 2013年,该地区有超过10万名通勤者乘坐90分钟或更长时间到达工作地点.

在优先发展区内的楼宇建设进度落后

为了计划和监测住房生产, 州法律要求地方政府将住房纳入其总体规划. 各州的每个辖区都必须进行区域住房需求分配(RHNA)评估,这是一项州强制程序,旨在根据可负担性水平确定每个辖区必须建造的住房单元总数,以便为新居民腾出空间并保持可负担性. 在sb375下,大部分的这些设备都是在pda内建造的.

Priority Development Areas were established by SB 375 to support future growth in a sustainable manner. 由当地城市或县确认并批准, 现有社区内的这些地区通常可通行, jobs, 购物和其他服务. 在图则湾区, 超过70个地方政府自愿指定了近200个pda,计划在不到5%的湾区土地上吸收约80%的新住房和60%以上的新就业岗位. 总体预期结果是本地支持的, 紧凑、高效的增长模式,实现温室气体减排目标,并为湾区不断增长的人口提供充足的住房.

作为一个整体, the Bay Area was only successful in permitting 57 percent of its allocated housing during the 2007–2014 RHNA cycle, 留下91的赤字,402 units. 大多数的违章单位(90,057)分配给了非常低到中等收入家庭. 考虑到大量的时间和精力投入到加密开发计划中, pda内部住宅发展的缓慢进展令人瞩目. 在计划湾区实施的前两年, 在所有许可住宅中,只有一半(54%)位于pda内. 最近的一份针对旧图山湾区的65份pda样本发现,只有235份,000 of 337,到2040年的最后期限,可能会建成600套分配住房单元.

如MTC旧金山湾区房屋生产图所示, 海湾地区的大多数城市在履行RHNA义务方面明显落后. 该地区只有四分之一的城市有望实现目标, 其中许多是较小的社区, 占区域内单位数量相对较少. 如果新住房建设的速度继续保持在2010年到2015年之间, 旧金山要到2044年才会完成住房分配, 就在2040年最后期限之后. However, it will take San Jose until 2068 and Oakland well into the 2100s to meet their allocations.

旧金山湾区和RHNA的预测还严重低估了该地区的就业和人口增长水平. 按2010 - 2015年的建成率计算, 该地区要到2065年才能满足2040年的住房分配, 而该地区的就业岗位提前5年达到了2020年的预期水平.

 

把住房外包给大城市

The Bay Area’s strong economy and weak housing growth have contributed to the region’s runaway housing costs, 而且该地区房价的增长速度快于收入的增长. The Bay Area median home price is currently three times higher than the median price in nearby 圣华金 County. 作为一个结果, the Bay Area has begun outsourcing a portion of its housing obligations to the farthest reaches of the region, 甚至进入了中央谷.

由21个县组成,分为4个区域(湾区, 萨克拉门托地区, 北圣华金河谷, 和蒙特利海湾地区), 北加州的超级区域包括了该州增长最快的三个县. 圣华金, 圣克拉拉, 约洛县位居第二, third, 2015年是该州增长第四快的地区. 加州财政部预计,未来几年,人口将继续涌入萨克拉门托和北圣华金地区. With inland regions leading the way, the Northern California megaregion is expected to add nearly 1.到2030年将新增900万人口.

而超级区域劳动力在1990年到2013年间增长了17%, 跨越区域边界的通勤者数量增长了78%. 由于缺乏区域间过境, 这些工人中的绝大多数都是开车去湾区上班. 在将近200个,2013年有000名通勤者穿越区域边界, 69%的人在旧金山湾区上班. 地区内通勤时间也在增加, 由于交通和道路难以适应日益增加的交通流量. 最终的结果是破坏了十年来为气候变化所做的规划.

 

而加州的沿海社区几十年来一直建设不足, 像贝克尔斯菲尔德这样的内陆地铁, Fresno, Riverside-San贝纳迪诺, 圣华金, 萨克拉门托的住房建设速度几乎是全国平均水平的两倍. 这在很大程度上是低地价综合作用的结果, 降低生产成本, 更多的可用土地被划作住房.

高昂的生活费用, 主要是由于高房价, 促使许多旧金山湾区的居民寻找更便宜的地方, 包括州外地区. 因为内陆地区的房价相对较低, 许多人别无选择,只能从城市地区迁移到超级都市区的远郊地区. The California Department of Finance projects that the Central Valley’s population will increase by 4.到2050年达到700万,几乎是整个加州增长率的两倍. 这种住房外包及其后果的发生,尽管有375号公约的目标和mppos多年的规划努力. 如果开发模式继续以这种方式进行, 为减缓温室气体排放,需要在交通运输方面进行大量投资, 即使这样, 2050年的减排目标将很难实现.

中央谷地人口增长

建筑填料不足的其他影响

除了妨碍国家气候规划, 未能在该州修建足够的住房,也会影响该州未来的经济增长,以及该州和该地区吸引和留住必要劳动力的能力. 这也引起了对流离失所和公平的重大关切.

旧金山湾区取得了成功, in part, 它吸引了全国乃至全世界最优秀人才的能力. The region’s high cost of housing is beginning to have a significant negative impact on that ability moving forward. 如果进入该地区的流动性减少, 可供组织使用的劳动力也将减少, 阻碍产出和创新. 最近的民意调查显示,即使是现有的居民也开始感到厌倦, with slightly over one-third saying they are likely to move out of the region within the “next few years.”

快速增长的住房成本导致了流离失所和不平等. 这些影响只会随着住房供应的增加而增加, 由于住房数量基本保持不变,越来越多的家庭争夺这些住房. 而许多当地的关系研究表明,由于新的开发,位移发生, 湾区经济的复苏和创造了500多家,000个工作岗位如果没有住房的平行增长,更有可能成为一个取代的驱动因素,而不是发展本身. 随着新工人涌入缺乏新住房的现有社区, 它们增加了对稀缺住房单元的需求, 导致价格上涨. 旧金山湾区城市的房价上涨水平使得许多低收入家庭别无选择,只能搬迁.

高房价导致的流动性不足也是不平等的一个重要驱动因素. 更高的房价使个人和家庭更难搬到比他们目前居住的地方有更多机会的地区. 这降低了经济内部的活力,导致人数或居民减少, 通常现有居民, 能够捕捉住在社区边界内的经济利益. It also results in first responders and teachers living farther from the communities that depend on them, 延长了他们的通勤时间,削弱了他们与这些社区的联系.

而超级区域劳动力在1990年到2013年间增长了17%, 跨越区域边界的通勤者数量增长了78%.

填充物的麻烦

A 2005 analysis found that if every available infill parcel in California were developed to its fullest potential, 该州将新增400万套住房,满足2025年之前的所有预期需求, 同时节约350,000英亩未开发的绿地. 对气候的好处也将是显著的. 研究表明,更紧凑的发展再加上交通投资,可以将乘用车的温室气体排放量减少7%至15%, 同时也大大降低了能源成本. 尽管有这些好处,旧金山湾区在填充住房目标上还是落后了.

那么,为什么旧金山湾区的住房建设长期不足——尤其是为实现该州的长期气候目标所必需的以交通为导向的填充物——以及为什么住房如此昂贵?

如果你不建,他们还是会来

The primary driver of the high cost of housing in the Bay Area is a decades-long underproduction of housing in the region. 湾区的生活质量很高, 强劲的经济, and world-class universities and research institutions mean a near-constant demand for more housing. There is simply not enough housing in the region to support the number of households that want to live here.

通常情况下,不断上涨的房价意味着开发商将增加住房储备. 这在旧金山湾区历史上从未发生过. 例如, 21世纪头十年,房价不断上涨,全国各地都在兴建房屋, 即使是在类似于旧金山湾区的市场,比如西雅图. 然而,当西雅图的住房存量以1.在那十年里,旧金山和圣何塞的年增长率仅为0.每年7%.

该地区较高的就业/家庭比例也推高了需求,从而推高了价格. 旧金山湾区现在的就业与家庭比例为1.36题,意思是该地区的就业机会比居住在该地区的就业居民多. 而强劲的就业/家庭比例则表明经济强劲, 像旧金山湾区这样高的比例可以引起痛点, 特别是在住房和交通领域.

住房成本随着建筑成本的增加而增加

商品的生产成本随着其生产所需投入的成本而增加. 住房也不例外. 除此之外,旧金山湾区的土地成本也很高, various other factors that increase the cost of building include long delays during the approval process, 开发费用, 建筑规范要求, 由于各种原因,任何单一开发项目都有很大的风险,无法向前发展,因此风险溢价很高.

高昂的土地成本

任何新的住房建设首先需要一个建筑场地, 加州和旧金山湾区的土地成本非常高. 2011年美国住房调查的数据显示, 加州沿海城市每英亩土地的平均价格为150美元,000, 相比20美元,在美国的地铁里,平均每条地铁就有1万辆. 相比之下,旧金山每英亩土地的价格接近40万美元.
例如,土地使用和分区规定可能是有益的, 如果没有pda, 375先令的目标就无法实现——过度使用pda会因限制供应而导致土地成本高昂. 最小生产批量, 小巷的停车需求, 高度限制, 对多户型住宅的禁令也限制了供给.

审批过程中的延误

审批过程是最重要的未知数之一,因此是住房开发过程中的风险驱动因素. Even when built within the confines of a specific plan and on a parcel zoned for the number of units proposed, 一个新的住房开发项目可能会面临各种延迟. 社区的阻力, 监事会及/或市议会批准, 诉讼会导致重大延误, 裁减人员, 而且经常会取消一些项目.

加密开发特别容易受到这类延迟的影响. 一项研究发现,根据《加州环境质量法》(CEQA)提出的挑战中,有80%是反对加密开发的. 在大多数情况下, these developments would otherwise have accommodated population and economic growth in line with the goals of SB 375.
此外,批准时间较长的大城市地区的新屋开工数也比不批准的地区少45%. 另外, 预期审批时间每增加一个月, 预计开发完成的概率将减少13%.

开发费用

发展费用日益成为缓解人们对流离失所担忧的一种方式, 保障性住房基金, 并覆盖市政基础设施投资不足的问题. 对于填充项目,这些费用要高得多. However, 更高的费用和包括的要求实际上推高了整个地区的成本, 建筑成本也很高, 他们资助的是相对较少的保障性住房.
2014年,旧金山市筹集了29美元.9 million in “in-lieu” housing fees—fees paid by projects to support the development of additional affordable units offsite. 以目前的建设成本计算, 这些费用只会支持64 800平方英尺的单元的建设.

建筑规范要求

加州的建筑标准要求比其他州要高得多. 这些标准中有许多是针对整体建筑安全的,也有许多是针对能源效率的. 虽然这些要求实现了许多社会目标, 必须认识到它们对建筑成本的影响.

价格危机

Decades of underbuilding and continual increases to the cost of building have resulted in a crisis of price. 房屋的购买和租赁价格已经攀升到大多数低收入甚至中等收入家庭无法达到的水平. 高昂的建筑成本也意味着,在该地区建造一套经济适用房所需的补贴异常高, 因此,保障性住房的预算已经耗尽,而建造的单元却很少.

Infill locations that can support high purchase and rental prices see some new housing 建设, 尽管速度不足以支撑该地区的增长. 而在其他地方,房价必须涨到超过建筑成本才能开工. 例如, 如果建设一个中层建筑需要每平方英尺5美元的租金, 该地区的租金价格为1,000平方英尺的一居室公寓必须达到5美元,每月五千美元才有经济意义. 一旦价格达到这些水平,中低收入家庭就再也负担不起了.

内陆地区的建筑成本和价格则大不相同. 由一个测量, 旧金山湾区的房价中值为749美元,000, 329美元相比,在萨克拉门托地区,000, and $233,在北圣华金河谷,000. 在内陆地区, 土地的全部费用较低, 建设, fees and delay allowances mean that units can be more easily delivered at lower purchase and rental prices. 发展要走阻力最小的道路. 作为一个结果, many Bay Area residents have had no choice but to relocate elsewhere in the megaregion or outside of the state entirely.

 

政策建议

为了达到ab32制定的雄心勃勃的目标, 旧金山湾区必须采取一种不同的方式来为其不断增长的人口提供住房. 通过积极增加住房生产和重点发展优先地区, 该地区能够达到其排放目标, 加强经济, 提高可负担性和公平性.

下面的策略应该与建筑的总体目标一起考虑——而不是简单的规划, or zoning, 甚至允许有足够的住房储备, 特别是在优先发展范畴, 为了满足不断增长的地区人口的需求和填补历史上的赤字.

Strategy #1 – Streamline approvals for new housing developments that meet local planning and zoning requirements. 自由裁量的审查和其他上诉往往会延迟或完全阻碍符合地方规划和分区要求的开发项目. 滥用加州环境质量法就是一个很好的例子. 建造房屋的权利立法——比如州长提出的“简化经济适用房”法案——对于在建造新住房方面取得实质性进展至关重要, 特别是在优先发展范畴内.

战略2——城市必须为满足区域住房需求分配(RHNAs)和优先发展区(PDA)的增长负责. 履行RHNA义务的城市应该得到奖励, and there should be real consequences for failing to permit the required number of new housing units. 对于那些简化新住房审批程序、加快上市速度、降低成本的城市,应给予进一步的激励措施.

战略#3 -湾区必须扩大二级单位的库存, 下级单位, “亲家”单位, 以及其他类似用途的房屋和地段作为额外的经济适用房资源. 这是一种在非常短的时间内快速而廉价地增加住房的方法. 这些增加的加州住房供应具有低碳足迹, 从设计上看是负担得起的, 可以安置在现有的社区.

Strategy #4 – The update to Plan Bay Area must have a strong foundation in the economic realities of development. 在旧金山湾区的第一次迭代中, there are too many instances in which development densities were recommended for locations where they were not viable given market conditions; local market rents are not high enough to support the proposed 建设 types in many areas.

战略#5 -需要改变市政土地使用决策的财政化. 当1978年第13号提案通过时,地方政府的收入减少了约57%. 这迫使加州的城镇和城市为基本服务寻找新的资金来源,并避免土地使用产生的服务需求大于税收. 在他们制定总体计划的过程中, 地方政府转向创造就业的用途, hotels, 零售是比住房更好的财政选择. Local jurisdictions keep a much greater percentage of sales taxes and transient occupancy taxes than property taxes and, 作为一个结果, 他们现在划出太多的土地建旅馆, stores, 和汽车经销商. 对图书馆等服务的需求, schools, 而其他必需品则与当地管辖范围内的住房成比例, 因此,即便是办公场所也被视为比住房更可取的选择,因为下班回家的员工到另一个司法管辖区工作,不会在当地产生这些服务需求. 在某些情况下,住房本身无法支付的观点可能反映了现实, 但随着该地区许多地区的价格上涨, 住房产生的税收越来越多,足以支持城市的一系列服务.

Strategy #6 – Policymakers need to reconsider discretionary costs added to the fixed costs of 建设, especially if the 建设 of more housing—and particularly more affordable housing—is a priority. 建造新房子的成本是由许多因素驱动的:供给和需求, 材料成本, 劳动力成本, 土地收购成本, 融资成本, 停车规定, 市政费用, lawsuits, and time. 其中一些成本是固定不变的, 而且,通过公共政策来改变它们几乎是不可能的. 但其他成本是由政策选择驱动的. 政策制定者需要重新审视这些选择并做出改变.

战略#7 -确立在城市地区和优先发展地区获取资金和筹集必要土地的权力. 2012年,加州有400多家重建机构(RDAs)倒闭, 据估计,加州的经济适用房开发商每年损失10亿美元用于建造急需的住房. 这些地区中有35个地区开发机构还可以通过将城市地区常见的各种形状奇特的小块土地组合起来,创造出一块可开发的土地. 没有权力, it becomes more difficult for developers to acquire land to develop in urban areas and in Priority Development Areas.

策略8 -要求立法分析师办公室对任何提议增加新住房建设成本的立法进行分析. 加州的住房短缺是有据可查的,其后果也是如此. 以确保短缺不会恶化, 对于任何可能增加建筑成本或产生其他意想不到后果的新立法,都应该进行分析.

战略9——将加州的总量管制与交易计划延长至2050年. California’s cap-and-trade program is essential for achieving its 2030, 2040, and 2050 climate goals. 该计划还为低碳运输提供必要的资金, transit-oriented发展, 和负担得起的住房.

战略#10 -开始认真规划超级区域. 尽管有国家规划目标, the growing megaregion has become the most rapidly accelerating new development pattern unfolding in California, 它不能再被忽视了. 加州的计划目标, 包括建设可持续发展的社区, 如果不对加密开发控制政策进行重大调整,是否就无法实现. 土地使用政策必须进行深刻的改变,以使更多的填筑以更经济的方式进行, 国家规划工作必须扩大规模,以更有效地解决特大区域增长问题.

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