另一个难以忽视的真相

为了实现气候变化目标,加州必须消除可持续土地利用的障碍

加州在2006年通过了《e世博万达国际》(Global Warming Solutions Act),并在2008年通过了支持该法案的《e世博游戏代理》(Sustainable Communities and Climate Protection Act). 这些具有里程碑意义的立法, ab32和sb375, 为全州范围内的温室气体减少和改善我们规划社区的方式设定目标. 然而,加州未能实现其气候目标. 加州空气资源委员会(California Air Resources Board)最近的数据显示,该州未能满足1.美国在2014年的减排目标为0%,远远落后于5个国家.要达到2050年的目标,需要每年减排2%. 如果加州的温室气体排放量继续保持目前的水平, 到2050年,将会有超过50亿公吨的额外二氧化碳排放——相当于5700万辆乘汽车前往月球.

作者

帕特里克Kallerman
e世博游戏代理,研究主任
弥迦书温伯格博士
e世博游戏代理主席
加州偏离了2030年和2050年气候目标的轨道
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就业增长加速,但住房建设滞后
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2000-2014年人口百分比变化
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高房价是加州贫困的主要原因
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加州未能实现其气候目标的主要原因之一,是当地生产可持续能源的障碍所导致的土地使用模式不断扩大, 负担得起的, 以交通为导向的住房——尤其是在洛杉矶沿海社区的主要就业中心附近, 圣地亚哥, 以及旧金山湾区(这是本分析的重点). 紧凑型发展的缺乏导致了更大的蔓延, 内陆绿地的消耗, 随着人们上下班的距离越来越远,交通和拥堵也大幅增加. 由美国环境保护署(Environmental Protection Agency)部分资助的一系列研究发现,到2050年,紧凑型发展可以减少20%至40%的车辆行驶里程,并可以减少9%至15%的交通排放.

如果加州的温室气体排放量继续保持目前的水平, 到2050年,将会有超过50亿公吨的额外二氧化碳排放——相当于5700万辆乘汽车前往月球.

在加州,交通是温室气体排放的最大贡献者,每年产生1.6亿吨二氧化碳, 或者占全州总数的36%. 在该州的沿海城市,这一比例甚至更高. 在旧金山湾区,交通运输业的排放量占总排放量的40%,在洛杉矶地区占34%. 因此,减少运输部门的排放对于实现ab32中概述的气候目标至关重要.

除了对运输的影响和由此产生的温室气体排放, 住房供应不足是该州贫困的主要原因,也是影响所有收入水平的人的住房负担能力危机的主要原因. 住房供应不足主要有两个原因:

未能在优先发展地区建房 - sb375的主要目标是通过在优先发展区域内建设来减少乘用车里程. 尽管实现了80%的目标,但湾区只成功地在pda中定位了54%的获准住房单元. 这种情况普遍存在的原因有很多,其中大部分源于当地的政策,包括高昂的土地成本, 审批过程中的延迟, 开发费用, 和代码的要求.

住房外包到远离就业中心的内陆地区 -沿海社区的高房价迫使许多居民将目光投向更远的内陆地区,以寻找更实惠的住房. 在圣华金河谷,类似的住房的价格是旧金山湾区的三分之一. 作为一个结果, 自1990年以来,北加州超级地区每天跨越地区边界的通勤人数增长了78%, 大多数旅行都是开车.

加州再也不能忽视另一个难以忽视的事实:它的气候目标正因土地使用法规阻碍填埋而遭到破坏, 而扩张仍然更容易,成本更低,因此增长得更快. 该州必须立即改变全州范围内的土地使用控制,以促进填充物开发,或者准备将努力转向超级区域增长规划,其中包括数千亿美元的基础设施投资,以支持大规模的区域间通勤.

减少加州对气候变化的影响

从各方面来看,加州的经济正在蓬勃发展. 中国是世界第六大经济体, 该州在就业增长方面处于全国领先地位,吸引着世界上最具创新精神的公司和希望与之合作的人才. 然而, 加州过热的经济加剧了住房和交通危机, 这引发了人们对加州能否实现其雄心勃勃的气候目标的担忧.

In 2006, 加州是全球第12大温室气体排放国, 尽管拥有全国最高的能源效率标准,在环境监管方面也处于世界领先地位. 作为回应, 加州立法机构和州长阿诺德·施瓦辛格通过了第32号法案(ab32), 2006年加州全球变暖解决方案法案. 这项具有里程碑意义的立法重申了加州应对气候变化的承诺,要求该州在2020年前大幅减少排放.

大会第32号法案的核心要求到2020年将温室气体排放减少到1990年的水平. 这种减排——与“一切照旧”的情况相比,大约相当于15%——将通过州内所有来源的排放比例减少来实现. 值得注意的是, 该法律还建立了所谓的“总量管制与交易”体系,以管理工业排放的生产, 它包含了在实现这些目标的同时保持强劲经济的条款.

 

建立可持续的社区

为了实现ab32的目标, 需要大幅减少乘用车的排放, 占所有交通相关排放的70%,是该州最大的温室气体排放源. 认识到这, 加州议会通过了参议院375号法案(SB 375), 《2008年可持续社区和气候保护法案.

参议院375法案是为了支持ab32的目标,通过在区域层面协调土地使用和交通政策,通过减少车辆交通和拥堵来降低温室气体排放. 加州空气资源委员会(CARB)的任务是制定地区性的乘用车减排目标, 而州都市规划组织(MPOs)则制定了区域计划来实现这些削减, 称为可持续发展社区策略(SCSs).

每个SCS的设计都是为了整合运输, 住房, 以及区域层面的土地使用政策,以更好地定位工作和住房,并以减少排放为目标. 建立优先发展区(pda)是实现这一目标的核心组成部分. 这些pda旨在吸收一个地区内的大量新住房建设, 反过来, 引导区域交通投资,更有效地为未来居民服务.

湾区的战略被称为“湾区规划”,计划到2040年,湾区人口将增加200多万, 增加100万个工作岗位, 建造超过650座,000套房屋. 该计划确定了近200个pda,旨在成为该地区未来住房和人口增长的重点. 为了达到加州的气候目标, 这是至关重要的,大多数新的住房是建立在确定的pda.

实现雄心勃勃的减排目标

尽管雄心勃勃的目标, 加州和旧金山湾区在降低排放曲线方面取得的成功有限. In 2014, 该州的温室气体排放量下降了不到1%, 车辆行驶里程(VMT)增加, 超过了2007年的前一个峰值. 在旧金山湾区行驶的车辆里程也趋向于错误的方向, 作为一个结果, 交通拥堵增加.

排放量的缓慢减少部分是由于加州强劲的就业复苏, 再加上在住房生产方面的无能为力, 尤其是在沿海地区,那里往往是就业中心. 从1980年到2010年的30年间, 全国平均首都圈的住宅存量增加了54%, 而加州沿海城市的住房存量平均增加了32%. 旧金山和洛杉矶的住房水平甚至更低, 仅为他们的住房存量增加了20%. 理想地区和就业中心的住房供应不足,导致房价上涨,居民将目光从中心城市越来越远地投向边远地区, 哪些地区的交通服务通常较少.

这些趋势在旧金山湾区尤为明显, 该地区杰出的就业岗位创造推动了美国最强劲的经济复苏,但却没有推动住房单元的平行增长. 2015年,旧金山湾区增加了133,000个工作岗位,但只增加了16000套住房. 需求的激增和供应的短缺导致房价飙升,任何没有住房的人都面临越来越大的流离失所的风险. 湾区的中位房价现在是712美元,000, 自2009年以来增长了80%, 而且正在迅速接近衰退前729美元的峰值,000 in 2007. 该地区的交通拥堵也在上升,从2010年到2014年上升了33%. 湾区现在在交通延误小时数和每位通勤者的拥堵成本方面与洛杉矶不相上下,仅次于华盛顿特区, 全国最拥挤的地区. 2013年,该地区有超过10万名通勤者要花90分钟或更长时间才能到达工作地点.

在优先发展区内建设落后

以便计划和监控房屋生产, 州法律要求地方政府将住房作为总体规划的一部分. 该州的每个司法管辖区都必须进行区域住房需求分配(RHNA)评估——这是一个由州政府授权的过程,旨在通过负担能力水平确定每个司法管辖区必须建造的住房单元总数,以便为新居民提供住房空间,并保持负担能力. 根据sb375,这些设备中的大多数将在pda中建造.

优先发展地区由375标准确立,以可持续的方式支持未来的增长. 经当地市、县确定并批准的, 现有社区内的这些地区通常都是交通便利的, 工作, 购物和其他服务. 湾区规划, 超过70个地方政府自愿指定了近200个pda,打算在不到5%的湾区土地上吸收大约80%的新住房和60%以上的新工作. 总体预期结果是由当地支持的, 紧凑和高效的增长模式,满足温室气体减排目标,并为湾区不断增长的人口提供足够的住房.

作为一个整体, 在2007-2014年的RHNA周期中,湾区只成功批准了57%的分配住房, 留下了91的赤字,402个单位. 大多数未经许可的单位(90,057)被分配给非常低收入到中等收入的家庭. 考虑到投入大量时间和精力进行加密开发的计划, pda内部住宅开发的缓慢进展是引人注目的. 在湾区规划实施的前两年, 在所有许可住房中,只有一半(54%)位于pda内. 最近为湾区计划所做的65份pda样本发现只有235份,000 of 337,在2040年的最后期限之前,600套分配住房可能会建成.

正如MTC湾区住房生产地图所示, 湾区的大多数城市在履行RHNA义务方面明显落后. 该地区只有四分之一的城市有望实现目标, 其中许多是较小的社区, 占整个区域相对较少的单位. 如果新住房建设的速度继续保持在2010年到2015年之间的速度, 旧金山要到2044年才能填满住房分配, 就在2040年的最后期限之后. 然而,圣何塞要到2068年,奥克兰要到21世纪才能满足他们的配额.

湾区规划和RHNA的预测也严重低估了该地区的就业和人口增长水平. 根据2010 - 2015年的建成率计算, 该地区要到2065年才能满足2040年的住房分配, 而该地区的就业岗位提前五年达到了2020年的预期水平.

 

将住房外包给超级地区

湾区强劲的经济和疲弱的住房增长导致该地区的住房成本失控, 该地区的房价增长速度快于收入增长. 海湾地区的房价中值目前是附近圣华金县房价中值的三倍. 作为一个结果, 旧金山湾区已经开始将部分住房义务外包给该地区最偏远的地区, 甚至进入中央山谷.

由21个县组成,分为4个区域(湾区, 萨克拉门托地区, 圣华金河谷北部, 和蒙特利海湾地区), 北加州的超级区域包括了该州发展最快的三个县. 圣华金, 圣克拉拉, 约洛县位居第二, 第三, 2015年全州第四快的增长速度. 加州财政部预计,未来几年,人口将继续涌入萨克拉门托和圣华金北部地区. 以内陆地区为首,北加州的超级地区预计将增加近1个.到2030年将增加900万人口.

而在1990年至2013年间,超级区域的劳动力增加了17%, 跨越地区边界的通勤人数增长了78%. 由于缺乏区域间的过境, 这些工人中的绝大多数都是开车去旧金山湾区上班. 在近200个,2013年有1万名通勤者穿越地区边界, 69%的人通勤到旧金山湾区工作. 区域内通勤时间也在增加, 由于交通和道路紧张,以适应日益增加的交通. 最终结果正在破坏为应对气候变化而制定的十年计划.

 

而加州的沿海社区几十年来一直处于建设不足的状态, 内陆地铁,比如贝克斯菲尔德, 夫勒斯诺市, Riverside-San贝纳迪诺, 圣华金, 萨克拉门托的住房建设速度几乎是全国平均水平的两倍. 这在很大程度上是土地价格下降的综合结果, 降低生产成本, 以及更多可用于住房的土地.

高昂的生活费用, 主要是由高房价驱动的, 促使许多旧金山湾区的居民寻找更便宜的地方, 包括州外地区. 也因为内陆地区的房价相对低廉, 许多人别无选择,只能从城市地区迁移到大城市的远郊地区. 加州财政部预计中央谷的人口将增加4人.到2050年将达到700万,几乎是加州整体增长率的两倍. 尽管有sb375的目标和mpo多年的规划努力,这种住房外包及其后果还是发生了. 如果开发模式以这种方式继续下去, 为了减缓温室气体排放,需要在交通运输方面进行大量投资, 即使这样, 2050年的减排目标将很难实现.

中央谷人口增长

下垫料的附加含义

除了阻碍国家气候规划, 未能在该州建造足够的住房也会影响到未来的经济增长,以及该州和该地区吸引和留住必要劳动力的能力. 它还引起了关于流离失所和公平的重大关切.

湾区的成功起到了作用, 在某种程度上, 它吸引全国乃至世界各地最优秀人才的能力推动了它的发展. 该地区的高房价正开始对这一能力产生重大的负面影响. 如果进入该地区的流动性降低, 各组织可以使用的劳动力也将减少, 阻碍产出和创新. 最近的民意调查显示,即使是现有的居民也开始感到厌倦, 略多于三分之一的人表示,他们可能在“未来几年内”搬离该地区.”

快速增长的住房成本导致了人口迁移和不平等. 这些影响只会随着住房供应的缺乏而增加, 因为单位数量基本保持不变,更多的家庭争夺这些单位. 而许多地方关系研究表明,置换的发生是因为新的发展, 旧金山湾区经济的复苏和500多家,如果住房没有同步增长,那么更有可能成为流离失所的驱动因素,而不是发展本身. 新工人涌入缺乏新住房的现有社区, 它们增加了对稀缺住房单元的需求, 导致物价上涨. 旧金山湾区城市的房价上涨水平让许多低收入家庭别无选择,只能重新安家.

高房价导致的流动性缺乏也是不平等的一个重要驱动因素. 高房价使个人和家庭比他们目前居住的地方更难以迁移到机会更大的地区. 这降低了经济内部的活力,导致人数或居民减少, 通常现有居民, 能够从生活在社区范围内的经济利益中获益. 它还导致急救人员和教师生活在离他们生活的社区更远的地方, 延长了他们的通勤时间,削弱了他们与这些社区的联系.

而在1990年至2013年间,超级区域的劳动力增加了17%, 跨越地区边界的通勤人数增长了78%.

填充的麻烦

2005年的一项分析发现,如果加州所有可用的填充物都得到充分开发, 该州将新增400万套住房,满足2025年前的所有预期需求, 同时节省350,000英亩未开发的绿地. 对气候的好处也将是显著的. 研究表明,更紧凑的发展加上对交通运输的投资可以减少乘用车的温室气体排放7%至15%, 同时也大大降低了能源成本. 尽管有这些好处,旧金山湾区仍未能实现其理想的住房目标.

那么,为什么旧金山湾区总是在建造住房——尤其是为了实现该州的长期气候目标而必须的以交通为导向的填充——为什么住房如此昂贵呢?

如果你不建造,他们还是会来

旧金山湾区房价高企的主要原因是该地区数十年来住房产量不足. 湾区的高品质生活, 强劲的经济, 世界一流的大学和研究机构意味着对更多住房的需求近乎恒定. 这个地区根本没有足够的住房来支持那些想要在这里居住的家庭.

正常情况下,房价上涨会给开发商发出增加住房存量的信号. 这在旧金山湾区历史上从未发生过. 例如, 21世纪初,房价上涨导致全国各地都在兴建房屋, 甚至在西雅图这样的旧金山湾区. 然而,当西雅图的住房存量以1.在这十年中,旧金山和圣何塞的增长率仅为0.每年7%.

该地区高的就业与家庭比率也推高了需求,进而推高了价格. 旧金山湾区现在的就业与家庭比率是1.这意味着该地区的就业岗位比居住在该地区的就业居民多. 而强劲的就业与家庭比率表明经济强劲, 和旧金山湾区一样高的比例会造成痛点, 特别是在住房和交通方面.

住房成本随着建筑成本的增加而增加

商品的生产成本随着生产所需投入的成本而增加. 住房也不例外. 除了旧金山湾区高昂的土地成本, 增加建筑成本的其他各种因素包括审批过程中的长时间拖延, 开发费用, 建筑规范要求, 由于各种原因,任何单一开发无法继续进行的风险都很大,因此风险溢价很高.

高昂的土地成本

任何新的住房建设首先需要一个地方来建造, 加州和旧金山湾区的土地成本非常高. 2011年美国住房调查的数据显示, 加州沿海城市每英亩土地的平均价格为150美元,000, 相比20美元,在美国的平均地铁里有1万辆. 相比之下,旧金山一英亩土地的成本接近40万美元.
而土地使用和分区法规可能是有益的,例如, 如果没有pda, sb375的目标就无法实现。过度使用pda会限制供应,从而导致土地成本高企. 最小生产批量, 小巷的停车需求, 高度限制, 对多户型住房的禁令都限制了供应.

审批过程中的延迟

审批过程是住房开发过程中最重要的未知因素之一,因此也是风险的驱动因素. 即使是在一个特定的计划范围内,并在一个地块上为提议的单元数量划分, 一个新的住宅开发项目可能会面临各种各样的延误. 社区的阻力, 监事会和/或市议会批准, 诉讼会导致重大延误, 裁减人员, 经常是项目的取消.

充填开发特别容易受到这类延误的影响. 一项研究发现,根据《加州环境质量法案》(CEQA)提出的所有挑战中,有80%都反对填埋开发. 在大多数情况下, 否则,这些发展将满足人口和经济增长,使之符合《e世博万达国际》的目标.
审批时间较长的大都会地区的房屋开工数也比那些没有审批的地区少45%. 另外, 预期审批时间每增加一个月, 预计开发完成的概率将减少13%.

开发费用

开发费用日益成为缓解人们对流离失所的担忧的一种方式, 保障性住房基金, 并弥补市政基础设施投资不足的问题. 这些费用对于填充项目来说往往要高得多. 然而, 更高的学费和入学要求实际上推高了整个地区的成本, 而且建筑成本很高, 他们为相对较少的保障性住房提供资金.
2014年,旧金山市募集了29美元.900万“替代”住房费用——由项目支付的费用,以支持在外地发展额外的经济适用房. 以当前的建设成本计算, 这些费用只够建造64 800平方英尺的单元.

建筑规范要求

加州的建筑标准要求比其他州高得多. 这些标准中有许多是关于整体建筑安全的,还有许多是关于能源效率的. 而这些要求实现了许多社会目标, 必须认识到它们对建筑成本的影响.

价格危机

几十年的基础建设和建筑成本的持续增长导致了价格危机. 房屋的购买和租赁价格已经攀升到大多数低收入甚至中等收入家庭无法企及的水平. 高昂的建筑成本还意味着,在该地区建造一套保障性住房所需的补贴高得离谱, 因此,经济适用房的预算已经耗尽,而建造的单元却很少.

填充位置可以支持高的购买和租赁价格看到一些新的住房建设, 尽管还没有达到支撑该地区增长的必要速度. 而在其他地方,房价必须高于建筑成本,才能开始施工. 例如, 如果一栋中层建筑的租金是每平方英尺5美元, 在该地区出租的价格为1,000平方英尺的一居室必须达到5美元,一个月5000美元才有经济意义. 一旦价格达到这些水平,中低收入家庭就再也负担不起了.

在内地,建筑成本和价格有很大不同. 由一个测量, 旧金山湾区的房价中值是749美元,000, 329美元相比,在萨克拉门托地区有000人, 和233美元,在圣华金河谷北部有3000人. 在内陆地区, 土地的综合成本更低, 建设, 费用和滞纳金意味着单位可以更容易地以更低的购买和租赁价格交付. 发展走阻力最小的道路. 作为一个结果, 许多旧金山湾区的居民别无选择,只能搬到超级行政区的其他地方,或者干脆搬到州外.

 

政策建议

为了达到ab32制定的宏伟目标, 旧金山湾区必须采取不同的方法来为不断增长的人口提供住房. 通过积极增加住房的生产和重点放在优先发展区, 该地区能够实现其排放目标, 加强经济, 提高支付能力和公平性.

下面的策略应该考虑建筑的总体目标,而不是简单的规划, 或分区, 甚至允许有足够的住房储备, 特别是在优先发展地区, 以满足不断增长的地区人口的需求,填补历史上的赤字.

策略#1 -简化符合当地规划和分区要求的新住宅开发的审批. 自行决定的审查和其他上诉往往会延误或完全阻止符合当地规划和分区要求的开发项目. 滥用《e世博万达国际》就是一个很好的例子. 建造权立法——就像州长提出的“简化保障性住房”法案——是在建造新住房方面取得真正进展的关键, 特别是在优先发展区内.

战略#2 -城市必须对满足区域住房需求分配(RHNAs)和优先发展区(PDA)的增长负责. 履行RHNA义务的城市应该得到奖励, 如果不允许新建住房的数量达到规定数量,就会有真正的后果. 对于那些简化新建住房审批程序、以更快的速度和更低的成本投放市场的城市,应该给予更多奖励.

策略#3 -海湾地区必须扩大二级单元的库存, 下级单位, “亲家”单位, 以及其他类似用途的房屋和地段作为额外的经济适用房资源. 这是在很短的时间内增加住房的一种快速而廉价的方法. 加州住房供应的这些新增项目具有低碳足迹, 在设计上是负担得起的, 可以安置在现有的社区.

战略#4 -湾区规划的更新必须在经济发展的现实中有一个坚实的基础. 在湾区规划的第一次迭代中, there are too many instances in which development densities were recommended for locations where they were not viable given market conditions; local market rents are not high enough to support the proposed 建设 types in many areas.

策略5 -市政土地使用决策的财政化需要改变. 1978年第13号提案通过时,地方政府的收入减少了约57%. 这迫使加州各地的城镇为基本服务寻找新的资金来源,避免使用产生的服务需求超过税收的土地. 在制定总体计划的过程中, 地方政府转向了创造就业的用途, 酒店, 零售业是替代房地产的更可取的财政选择. 地方司法管辖区保留的销售税和临时占用税的比例远远高于财产税和, 作为一个结果, 他们现在划出了太多的土地建旅馆, 商店, 和汽车经销商. 对图书馆等服务的需求, 学校, 其他必需品和当地的住房是成比例的, 因此,即使是办公场所也被视为比住房更可取,因为下班回家的员工在当地不会产生这些服务需求. 在某些情况下,住房不能自付的观点可能反映了现实, 但随着该地区许多地区的价格上涨, 住房越来越多地产生足够的税收,以支持城市的一系列广泛服务.

策略#6 -决策者需要重新考虑附加在建筑固定成本上的可自由支配成本, 特别是如果建设更多的住房——尤其是更多的经济适用房——是优先考虑的话. 建造新房的成本受到许多因素的影响:供应和需求, 材料成本, 劳动力成本, 土地收购成本, 融资成本, 停车规定, 市政费用, 诉讼, 和时间. 其中一些成本是不灵活的, 通过公共政策几乎无法改变他们. 但其他成本是由政策选择驱动的. 政策制定者需要审查其中一些选择并做出改变.

战略#7 -在城市地区和优先发展地区建立获取资金和收集必要土地的权力. 2012年,加州失去了400多家再开发机构, 据估计,加州的经济适用房开发商每年在建造急需住房的资金上损失10亿美元. 其中35个地区开发机构也有能力通过组合城市地区常见的各种形状奇特的小块土地来创建一块可开发的土地. 没有权力, 在城市地区和优先发展地区,开发商获得土地进行开发变得更加困难.

策略#8 -要求立法分析办公室对任何提出增加新房屋建造成本的立法进行分析. 加州的住房短缺是有目共睹的,其后果也是有目共睹的. 以确保短缺不会恶化, 应该对任何可能增加建设成本或产生其他意想不到后果的新立法进行分析.

策略9——将该州的总量管制与交易计划延长到2050年. 加州的总量管制与交易计划对于实现其2030年、2040年和2050年的气候目标至关重要. 该项目还为低碳交通提供了必要的资金, transit-oriented发展, 和负担得起的住房.

战略#10 -开始认真规划超大区域. 尽管国家有规划目标, 增长的超大区域已经成为加州发展速度最快的新模式, 它不能再被忽视了. 加州的计划目标, 包括建设可持续发展的社区, 如果没有重大的额外变化来填充开发控制政策,就不能实现吗. 土地利用政策必须深刻地改变,以使更多的填埋能够以更经济的方式发生, 国家规划工作必须扩大规模,以更有效地解决超级区域增长问题.

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